מיזמי ההתחדשות עירונית נותנים לבעלי דירות הזדמנות פז להרחיב את גבולם ולחזק את יתדות אוהלם. הם זוכים לחדש את דירתם הישנה, להרחיבה ולחזקה ללא עלות. התהליך אמנם ארוך, לפעמים אף מייגע, והוא עשוי להעלות מתחים בין דיירי הבניין – אך כאשר הוא נעשה באופן נכון, חכם ומקצועי, יש בו אך טוב וחסד.
לצד הרווחה האישית שממנה נהנים הדיירים בהתחדשות העירונית, הם זוכים גם להגדיל באופן משמעותי את שווי הנכס שלהם. תופעה זו מבורכת במישור העקרוני. דא עקא, כיוון שההתחדשות העירונית נעשית בבניינים משותפים, לעתים קרובות מתפתחת בין הדיירים אי הסכמה באשר לחלוקה הנכונה של שבח הנכס, והיא גורמת למתח רב. מאמר קצר זה מתייחס לאי הסכמה זו, המצויה מאד במיזמי התחדשות עירונית.
מטרת המאמר אינו להכריע בשאלה הספציפית של חלוקת שבח הנכס, אלא להציף אל פני השטח את הדיון ההלכתי והמוסרי בנושא ההתחדשות העירונית. כפי שעלה במאמר הראשי, וכפי שאוכל להעיד מנסיוני האישי, בתחום ההתחדשות העירונית שורר כיום כאוס הנפתר לעתים בדרך של "כל דאלים גבר". אין בו כללים או נורמות ציבוריות שיסייעו למנוע מחלוקת, ואין משנה ברורה בקרב מורי ההוראה בבוא לפניהם מחלוקת דיירים באשר לזכויותיהם.
מאמר זה יעלה שאלה אחת מני רבות העולות במסגרת ההתחדשות העירונית. כאמור, מטרתו אינה לקבוע מסמרות הלכתיות או מוסריות באשר להתנהגות הנכונה במקרה מסוים, אלא להדגים באופן מעשי את הצורך באימוץ נורמות ציבוריות (אלו או אחרות) שיעזרו להסדיר את התחום, למעט מחלוקת, למנוע ניצול, ולהקל על ביצוע התחדשות עירונית. כפי שנאמר במאמר הראשי, התחדשות זו נחוצה לבניינים רבים בערים חרדיות.
***
חוקי ההתחדשות העירונית מעניקים לבניינים משותפים (העומדים בקריטריונים הרלוונטיים) זכויות בניה. את זכויות הבניה נוהגים בעלי הדירות למכור ליזם, ולקבל בתמורה לכך הרחבה או חידוש של דירתם הישנה. גודל הדירות לרוב אינו שווה בין כל הדיירים, והחלק היחסי ברכוש המשותף משתנה אפוא בין דירה לדירה. יש דיירים בעלי דירות גדולות, שחלקם בשטח המשותף גדול משל בעלי הדירות הקטנות. כאשר מרחיבים את הבניין, נמצא שהחלק היחסי בשבח של בעלי הדירות אינו זהה לחלקם ברכוש המשותף. למרות זאת, בעלי הדירות הגדולות מקבלים (מהיזם) אותה תוספת בדיוק כמו בעלי הדירות הקטנות.
היה מקום לחלק את התמורה בין הדיירים לפי החלק היחסי של כל בעל דירה ברכוש המשותף. חלוקה זו היתה יכולה להתבטא, לדוגמא, באיכות המפרט הטכני במטרים הנוספים שהם מקבלים, באופן שכמות המטרים הנוספים היתה נותרת שווה בין כולם, אך איכות הפנים של החדרים היתה משתנה בין דייר לדייר לפי חלקו היחסי ברכוש המשותף. אולם, בפועל נהוג לחלק את התמורה באופן שווה בין כל בעלי הדירות, בלי קשר לגודלן היחסי של הדירות.
עד כאן טוב ויפה. הבעיה היא שבמבנים רבים קיימות דירות שהורחבו בהיתר ושלא בהיתר, בהסכמה ושלא בהסכמה. כמו כן, שכיח במחוזותינו שבעלי דירות מסבים שטחי שרות ומחסנים ליחידות דיור להשכרה. במקרים אלו, כפי שמציינת הגב' שוטלנד במאמרה, מתגלעות לעתים קרובות מחלוקות מרות בין שכנים לקראת ההתחדשות העירונית. כאן המקום להבהיר שבעל דירה המתעקש לקבל מהיזם תמורה גבוהה יותר משמקבלים חבריו, מזיק לכל השאר. היזם שואף לרווח מסוים, וכל הוצאה נוספת באה בהכרח על חשבון התמורה לשאר הדיירים.
להלן מספר דוגמאות למחלוקות מצויות:
- בעל דירה הרחיב את דירתו על שטח שבו מתוכננת הרחבה מכוח תמ"א, ולכן התוספת שדירתו תקבל קטנה יותר משל יתר הדירות. בעל הדירה מתעקש שלא להצטרף למיזם, אלא אם כן יקבל תמורה כספית בשווי השטח שהיה אמור לקבל. לטענתו, הוא סובל כמו שאר הדיירים מהטרחה הכרוכה בשיפוץ, ואילו התמורה שהוא מקבל פחותה בהרבה. טורח התמ"א איננו משתווה לתמורה הצנועה שיקבל.
- בעל דירה עשה חריגות בניה בדירתו. הרשויות מחייבות את היזם להרוס את החלקים החורגים כדי לקבל את היתר הבניה על פי תכנית התמ"א. החורג דורש פיצוי כספי מלא עבור הנזק שנגרם לו. בדומה למקרה הראשון, גם כאן טוען בעל הדירה שתכנית התמ"א מזיקה לו יותר ממה שהיא מועילה.
- בעל דירה הסב מחסן של מאה מ"ר לשלש יחידות דיור. הבניין מיועד לפינוי בינוי, ובעל היחידות מבקש לקבל תמורה מלאה על שטח המחסן כאילו היה מדובר בשטח עיקרי. לטענתו, יש לו נכס מניב, שתכנית ההתחדשות עומדת לקחת ממנו לטובת היזם.
בכל המקרים האלה, מדובר בפגיעה או בהפסד עבור היחיד, שמניעתם תסב נזק גדול יותר לשאר הדיירים. היא עלולה לעצור את ההתחדשות כליל, או להפחית באופן משמעותי את התמורה לשאר השותפים בבניין.
***
קיימות שתי גישות קוטביות לדיון בשאלות אלו. גישה אחת היא, שהדרך הישרה היא צילום המצב הקיים בפועל וקביעת התמורה על פיו. כלומר, אין ליזם אלא מה שעיניו רואות, ואין זה מתפקידו לשפוט בין הדיירים, לבדוק את רישומי הטאבו ולנבור בהסכמים שבין הדיירים. אם יש טענה של דייר על שימוש פרטי שלא כדין ברכוש משותף (שבגינו קבל תמורה מהיזם), יואיל הוא לתבוע את בעל דינו בבית הדין, ונטל ההוכחה עליו.
לגישה אחרת, חלוקת הרכוש המשותף נקבעת על פי הרשום בנסח הטאבו, והוא הקובע הבלעדי לזכויות הקנייניות בבית המשותף. העושה בניה חריגה או שימוש חורג בשטחי מחסן, גם כאשר בעלי הדירות האחרות לא התנגדו, ותובע על כך כסף מהיזם או מעכב את ההתחדשות, מבקש לעשות עושר שלא במשפט.
הנימוק המקובל לגישה הראשונה הוא ש"אין הסכם לחצאים". כאשר בעל דירה א' מסכים לכתחילה או בדיעבד לבעל דירה ב' לתוספת בניה, חוקית או לא חוקית, בהיתר ושלא בהיתר, המשמעות היא שהוא רואה את ההרחבה חלק בלתי נפרד מדירתו של ב', על כל המשתמע מכך ועד עולם (כלשונו של אחד מלקוחותי). מובן שדיירים המפסידים מכך יטענו כי אין בהסכמה לשיפוץ מחסן, או בהסכמה שבשתיקה להסבתו ליחידת דיור, הסכמה להפיכת המחסן לשטח מגורים רגיל או השלמה עם הצעד. כך ניסח זאת דייר אחד, מהצד המוחה: "ככל שדייר אחד עשה שינויים בדירה או במחסנים, או כל דבר לא חוקי, ללא הסכמה מראש מבעלי הדירות האחרות, הפירוש הנכון להעדר מחאה מצד הדיירים האחרים הוא הרצון לחיים שקטים. אין בו בשום פנים ואופן ויתור על כל זכות עכשווית או עתידית."
דייר אחר ניסח זאת באופן תלמודי יותר: "הסכמה המבוססת על 'זה נהנה וזה לא חסר' בטלה ברגע שהמצב הופך ל'זה נהנה וזה חסר'." ההגדרה המשפטית של אמירה מוסרית זו היא שהדייר נתן זכות שימוש בלבד, ולא ויתר על זכויותיו הקנייניות.
לפי טענה זו, כאשר בעל דירה מרחיב שלא בהיתר או עושה שימוש בשטחי שרות כאילו מדובר בשטח עיקרי, רואים הדיירים לנגדם שתי אופציות: לריב או לוותר ולמחול. דיירים רבים בוחרים לוותר ולמחול למען השקט והשלום. אילו היו מודעים לאופציה שלישית, שהיא לאפשר זכות שימוש אבל לא למחול על הזכויות הקנייניות, היו בוודאי נוקטים אופציה זו.
לבסוף, ישנה העמדה התומכת בחוק הישראלי: מה שקובע הוא החוק, כי על דעת כן נעשות עסקאות בתים בישראל. החוק עצמו קובע: "להבדיל מהסכמה למתן זכות קניינית, הנרשמת במרשם המקרקעין, ולא ניתן לחזור ממנה – הסכמה למתן זכות שימוש במקרקעין היא זכות אישית, ממנה ניתן לחזור בכל עת." (פס"ד של המפקחת לבתים משותפים בת"א).
***
איני בה לקבוע מסמרות במאמר זה כיצד ראוי לנהוג. ניתן לשמוע סברות לכאן ולכאן, וכל צד בוויכוח נימוקיו עמו. הבעיה שעליה אני בא להתריע היא חוסר הבהירות. מנסיוני אני למד כי אחד המכשולים המשמעותיים התוקעים פרויקטים של התחדשות עירונית שנים ארוכות, וגורמים הפסד כספי רב לדיירים וצער ועגמת נפש לכל הנוגעים בדבר, הוא שהתחום הוא שדה פרוץ, ללא נורמות ציבוריות ברורות. כל אחד מעלה טענות מסברות לבו, זה אומר כה וזה אומר כה, ועסקאות נתקעות ללא מוצא. בהעדר נורמות ציבוריות מקובלות, כל אדם מרגיש ש"מגיע לו".
הנורמות הציבוריות עוזרות לאנשים להגיע להסכמים ולפעול יחד באופן יעיל. כל המקרים המתוארים לעיל הם דוגמאות להתנגשות בין האינטרס הפרטי לאינטרס הכללי. כאשר הדברים מגיעים לבית הדין, הרי שהדיון נכנס לסד החמור של "חושן משפט", שבו אין משקל לציבור כנגד היחיד, ודין פרוטה כדין מאה. נורמות ציבוריות מונעות את הצורך להגיע לבית הדין. הן מסדירות את אי-ההסכמה בין הדיירים עוד קודם התגלעות המחלוקת.
מאמר זה אינו עוסק במצב שבעלי דירות תובעים אחד את השני בדין תורה. מטרתו היא להציג את הנחיצות של נורמות ממוניות המדריכות את הציבור לדרכי המוסר והצדק, באופן המונע מראש את הסכסוך המתגלע. הניסיון מלמד שרוב בני האדם מבקשים ללכת בדרך ישרה. אמירות מצד גדולי התורה ופוסקי ההלכה, שיש בהן כדי לשרטט את גבולות היושרה והצדק בסוגיה ספציפית, נשמעות היטב בציבור. יש להן גם השלכות כאשר מגיעים צדדים להידיין בדין תורה.
תחום ההתחדשות העירונית הוא יחסית צעיר לימים, ועדיין לא התפתחו בו נורמות ציבוריות. מצב זה הוא פרצה רחבה למחלוקות, סכסוכים פנימיים ושאר מרעין בישין. כיוון שבציבור יראי ה' עסקינן, הרי שהם נשמעים להוראתם של מורי הוראה, עוד קודם שיגיעו לבית הדין. מורי ההוראה מכוונים את הציבור אל הישר והטוב, ומקבעים את הנורמות הציבוריות שלפיהן ראוי לנהוג.
אינני מורה הוראה ואינני יודע מהי הגישה הראויה לשאלות המתוארות לעיל. אני כן יודע שבתחום שוררת מבוכה רבה, ואין כל הסכמה ציבורית שניתן לנהוג לפיה. מבוכה זו עצמה היא המכשול הגדול ביותר להתחדשות העירונית. במסגרת עבודתי, התבקשתי על ידי כמה וכמה מורי הוראה להסביר את רזי ההתחדשות העירונית. הצדדים פונים אליהם לעתים קרובות לעצה, והם חשים שאינם מכירים את התחום לעומק. הם לא היו מעוניינים לתת בהינף יד הכרעות שרק יוסיפו למבוכה.
תקוותי היא שהציבור יתעורר לצורך בקביעת נורמות התנהגות להתחדשות עירונית, כפי שיש נורמות מקובלות בנושא של הרחבות (גם שם המצב אינו מושלם, אך בוודאי מפותח ומסודר יותר). כך לא נזדקק לדיינים ולבוררים הבאים אחר שכבר התעוררו ריב ומדון, אלא נוכל ללכת בדרכי האמת, הצדק והיושר, ולשמור על אחוה ושלום ורעות. ממאמר זה יוצאת קריאה אל הציבור ואל מורי ההוראה כאחד: אנא הסדירו את התחום, למען נוכל להרחיב את גבולנו, ללא פרץ וללא יוצאת וללא צווחה ברחובותינו.
Deror Avi [CC BY-SA 3.0 (https://creativecommons.org/licenses/by-sa/3.0)]
